家を購入するのに、多くの人が利用する「住宅ローン」。将来の負担を軽減するために「繰り上げ返済」を行うべきか、行う場合ベストなタイミングはいつなのか、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。35歳男性サラリーマンのAさん（東京都在住）も住宅ローンの繰り上げ返済を検討している1人でした。

■40年という長期間の住宅ローン

Aさんは、32歳でパート勤務の妻との2人暮らしです。賃貸暮らしをしていましたが、結婚して3年目を迎え注文住宅の購入を検討していました。

そんな時、ポストに「理想の家を建ててみませんか？」というチラシが入っており、有名な建築会社でもあったので話だけでも聞いてみることにしたのです。実際に建てたモデルルームを見学したり、担当者の接客を受けたりする中で、この会社で家を建ててもらおうと2人は決めました。

設計担当者と何度も打ち合わせを重ねながら、2人にとって納得のいく設計図が完成し、ついに着工が始まりました。少しずつ家が完成していく様子に2人は歓喜します。

ついに家が完成し外観や内装を確認してみると、理想通りの仕上がりになり、2人はこれからの新生活に夢を抱いていました。

ただ、ここでつきまとうのが金額です。もちろん契約時に了承した上で依頼したのですが、5,000万円もかかることに。担当者と話し合ったところ、全額住宅ローンで借り入れることができたのですが、40年という長期間のローン契約になってしまいました。

■繰り上げ返済のタイミングを失ってしまった…

2人は夢のマイホームの為ならと、毎月遅れることなく返済していました。そして住宅ローンの返済を始めて2年経過したある日、仕事での昇格が決まり少し生活に余裕が持てるようになったことから、現在の貯蓄である100万円の半分である50万円を繰り上げ返済しようか検討しはじめます。

しかし、2人は「そろそろ子どもが欲しい」と考えていたこともあり、子どもが生まれた際に車の買い替えや子どもの教育費などで資金が必要になる可能性がよぎり、貯蓄を崩しての繰り上げ返済に踏み切ることができませんでした。

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Aさんの事例をふまえて、住宅ローンの繰り上げ返済について、FPの鳥居佳織さんに聞いてみました。

■将来必要な費用も考慮して、資金に余裕ができた時期に検討を

－－住宅ローンの繰り上げ返済を行うべきか、悩んでいる人は多いのでしょうか。

繰り上げ返済に貯金を使ってしまって、手元に十分な資金がなくなると、万が一の事態が起きた場合対応できなくなります。一時的に生活が豊かになっても、その後の生活がどうなるか分からないとの思いから、繰り上げ返済を悩んでいる人が多いようです。

－－繰り上げ返済にはどんなメリットがあるのですか？

住宅ローンの繰り上げ返済は、定期的な返済とは別に一定額を先に返済することで、将来の利息負担を軽減し、総支払い額を効果的に減少させる方法です。この返済は元本に直接適用されるため、利息の支払いが減り、返済総額を下げることができます。繰り上げ返済は基本的にいつでも可能で、最低返済額や手数料は金融機関やローンの種類によって異なります。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのタイプがあり、「期間短縮型」では返済期間を短くし、「返済額軽減型」では毎月の返済負担を軽くすることが可能です。

例えば、Aさんが実際に住宅ローンで50万円の繰り上げ返済をした場合、それぞれの型でどのような変化が出るのか見てみましょう。

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【住宅ローンの詳細】

当初借入元金: 5,000万円

ボーナス返済分: 0 円

当初借入期間: 40年 0ヶ月

返済ずみ期間: 2年

返済方法: 元利均等返済

借入金利: 初回から 1.5％

現在の毎月返済額: 13万8,586 円

【繰り上げ金額: 50万円　の場合】

※返済額軽減型

次回からの毎月返済額: 13万7,147 円

ボーナス月加算額: 0 円

残り返済期間: 38年 0ヶ月

→減少する利息額: 15万6,314 円

※期間短縮型

次回からの毎月返済額: 13万8,856 円

ボーナス月加算額: 0 円

残り返済期間: 37年 6ヶ月

→減少する利息額: 38万837 円

このようにどちらも繰り上げ返済の効果はあることが分かります。またAさんのケースでは返済額軽減型ではあまり毎月の返済額が減少しないことから期間短縮型を選択する方が得といえるでしょう。

－－繰り上げ返済の注意点はありますか？

繰り上げ返済の期間短縮型では確定申告の控除について注意が必要です。もしも住宅ローン控除を受けている場合、「返済期間が10年以上」という条件を満たさなくてはいけません。そのため大幅な繰り上げ返済をすることで控除の対象外となる可能性があります。住宅ローン控除を最大限に活用する期間は最長で13年です。この間に控除をフル活用し、控除期間が終わったあとに繰り上げ返済に充てる資金を準備しておくのも1つの方法です。

また、子どもの進学のタイミングや大きな支出が控えている場合は、繰り上げ返済によって資金不足になる可能性があり注意が必要です。使う予定のあるお金は手元に残しておくことも大切です。

－－繰り上げ返済のベストタイミングはあるのですか？

早期に大きな金額で返済ができると、繰り上げ返済の効果は大きいといえます。しかし、将来必要な費用も考慮して、自分たちの資金に余裕ができた時期に検討するとよいでしょう。

◆鳥居佳織（とりいかおり）／2級ファイナンシャル・プランニング技能士

大手生命保険会社にて8年間勤務。保険コンサルティングでは個人、法人、問わず生命保険や損害保険を幅広く販売。金融ジャンルの専業ライターとして活動中。金融全般に関するさまざまな相談に応じてきた経験があり、実体験ベースでの執筆が得意。主に保険、年金、資産運用など幅広く執筆している。

（まいどなニュース特約・八幡 康二）